Die Anschlussfinanzierung – ein Überblick

Die Immobilienfinanzierung ist ein sehr komplexer Themenbereich. Nachdem nach langwierigen Verhandlungen endlich ein vernünftiger Kredit gefunden worden ist, heißt das nicht, dass die Finanzierung gänzlich abgeschlossen ist. Die Anschlussfinanzierung betrifft nahezu einen jeden Häuslebauer. Dabei sind sehr viele Dinge zu beachten. Wir wollen nun die Begrifflichkeit definieren, verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung darlegen und erklären, worauf zu achten ist.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

AnschlussfinanzierungPrinzipiell handelt es sich dabei um eine Immobilienfinanzierung. Allerdings ist damit eine ganz besondere Form gemeint. Entscheidender Faktor ist die Zinsbindungsfrist. Bei einer Baufinanzierung wird ein fixer Zinssatz über beispielsweise 10 Jahre vereinbart. Nach diesen zehn Jahren erfolgt eine Anschlussfinanzierung, wobei verschiedene Optionen zur Wahl stehen.

So kann der Kunde etwa auch das Kreditinstitut wechseln und somit zusätzlich Geld sparen. Für den neuen Kreditabschnitt wird wiederum ein Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Bei einer durchschnittlichen Immobilienfinanzierung wird zumindest eine Anschlussfinanzierung, in einigen Fällen sogar zwei dieser Art, fällig.

Dabei kann der Kunde sehr schnell sparen. Schon dann, wenn ein anderes Institut ein Viertelprozent weniger Zinsen verlangt, hat das enorme Auswirkungen. Bei einer Darlehenssumme von 250.000€ auf 15 Jahre gerechnet handelt es sich um 10.000€. Dabei ist jedoch zu beachten, dass auch Kosten anfallen können.
 

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Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Diese Frage kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Ein wichtiger Faktor ist die weitreichende Planung. Etwa drei bis vier Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollten erste Überlegungen angestellt werden. Wie steht es um das Zinsniveau? Ist damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahren die Zinsen steigen oder fallen? Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, muss schnell gehandelt werden. In diesem Fall ist ein Forward Darlehen, welches wir später noch kurz vorstellen werden, eine gute Option. Sollten die Zinsen weiter fallen, kann man entspannt den Markt weiter beobachten und erst kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist reagieren.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung?

Anschlussfinanzierung ZeitpunktDer richtige Zeitpunkt ist immer von der Lage auf dem Markt abhängig. Aktuell finden sich äußerst günstige Zinsen vor. Dieser historische Tiefstand lädt freilich dazu ein, sich die jetzt niedrigen Zinsen auf lange Zeit zu sichern. Wer sich aktuell in Verhandlungen befindet, sollte definitiv eine lange Zinsbindungsfrist von 15 – 20 Jahren veranschlagen bzw. mit der Bank aushandeln.

Was aber, wenn das Darlehen erst in 5 Jahren ausläuft? Die Lösung ist das bereits erwähnte Forward Darlehen. Prinzipiell kann gesagt werden, dass bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist erste Gedanken an die Anschlussfinanzierung aufgewendet werden sollten.

Sollten die Zinsen niedrig bleiben, so ist es ausreichend, wenn wenige Monate vor Ablauf der Bindungsfrist die Verhandlungen aufgenommen werden.
 
Für diesen idealen Fall gibt es einen Zeitplan:

  • 3 Monate vor Fristende ein Angebot der eigenen Bank einholen
  • Weitere Angebote von anderen Banken einholen (etwa über Kreditvermittler)
  • Die Angebote der Banken vergleichen
  • Ist die eigene Bank mehr als 0,10% teurer, rentiert sich ein Wechsel!

Welche Kosten fallen bei einer Anschlussfinanzierung an?

Anschlussfinanzierung KostenGeht alles seinen ordentlichen Weg, sind keine großen Kosten zu beachten. Eigentlich ist hier nur ein Punkt zu nennen. Die Grundschuld im Grundbuch muss abgetreten werden (das betrifft Notarkosten und Grundbuchkosten), was in der Regel 0,1% bis 0,2% der Grundschuld ausmacht. Was ist aber, wenn der Kunde vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen will? Ganz so einfach lässt sich die Frage nicht beantworten. Vom Gesetzgeber her hat der Kunde bei einer Baufinanzierung das Recht nach 10 Jahren eine Umschuldung und somit eine Kündigung vorzunehmen, ohne dass Kosten entstehen. Läuft beispielsweise die Bindungsfrist über 15 Jahre, kann trotzdem nach 10 Jahren gekündigt werden. Will der Kunde innerhalb der 10 Jahre kündigen, so ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, welche unterschiedlich hoch festgelegt ist.

Nehmen wir nun an, dass der Kunde einige Monate vor Ablauf der Bindungsfrist Verhandlungen mit einer Bank führt. Das schlussendliche Angebot wird natürlich nicht genau zum Zeitpunkt, wenn die Frist ausläuft, fertiggestellt, sondern bereits davor. Für den Zeitraum zwischen der Unterschrift und der schlussendlichen Bereitstellung des Kredits können Bereitstellungszinsen anfallen. Das gilt es zuvor unbedingt zu klären. Auch hier fällt die Höhe der Kosten von Bank zu Bank unterschiedlich aus, manch ein Kreditinstitut erhebt nicht einmal Bereitstellungszinsen.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Anschlussfinanzierung ArtenPrinzipiell gilt es drei verschiedene Arten bei einer Anschlussfinanzierung zu unterscheiden. Wir wollen nun kurz und knapp diese Varianten vorstellen, die später auf eigenen Unterseiten noch ausführlich beschrieben werden.

» Prolongation
Die Prolongation ist als klassische und eher einfache Variante zu betrachten. In diesem Fall akzeptiert der Kunde das Angebot der bisherigen Bank bzw. des bisherigen Darlehensgebers.

Natürlich werden die Konditionen neu verhandelt, die sich vor allem am Markt orientieren. In den meisten Fällen ist von dieser Lösung allerdings abzuraten, da die Konkurrenz bessere Angebote liefert.

Verallgemeinert darf das aber auch nicht werden, weshalb auch immer das Angebot der eigenen Bank betrachtet werden sollte.

» Umschuldung
Die Umschuldung ist wohl die Option, welche die meisten Kunden in Anspruch nehmen. Dabei wird nicht das Angebot der bisherigen Bank angenommen, sondern ein Wechsel vollzogen. Der Kunde muss mit keinem großen Aufwand rechnen, die Kommunikation und Abwicklung übernehmen beide Kreditinstitute. Über die möglichen Kosten gab es bereits Hinweise. In den meisten Fällen ist diese Variante zu empfehlen.

» Forward Darlehen
Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form eines Kredites, nicht unbedingt einer Anschlussfinanzierung. Wie bereits beschrieben, kann es durchaus vorkommen, dass die Bindungsfrist noch einige Jahre anhält, aktuell sind aber verlockend niedrige Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung macht das Vorhaben jedoch zunichte. Mit einem Forward Darlehen kann sich der Kunde Zinsen für die Zukunft sichern. Dabei lässt sich ein Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Bei aktuell niedrigen Zinsen und einer längeren Zinsbindungsfrist ist diese Variante sehr lukrativ.

Den Anschlussfinanzierung Vergleich richtig nutzen!

Anschlussfinanzierung Vergleich
Nachdem nun ein paar Grundlagen geklärt wurden, ist es wichtig zu wissen, was der Kunde bei einem Vergleich zu beachten hat. Im Prinzip gelten hier die gleichen Regeln wie bei einer Baufinanzierung. Im Endeffekt handelt es sich um einen herkömmlichen Immobilienkredit, nicht mehr und nicht weniger. Welche Faktoren also sind zu beachten? Effektiver Jahreszins (nicht der Sollzins), Zinsbindungsfrist und anfängliche Tilgungsrate. Der effektive Jahreszins beinhaltet sämtliche Kosten für den Kredit. Bei aktuell niedrigen Zinsen gilt es freilich, eine lange Zinsbindungsfrist einzuhalten. Womöglich gelingt es dem Kunden bereits mit der ersten Anschlussfinanzierung das komplette Darlehen abzubezahlen. Die anfängliche Tilgungsrate gibt darüber Aufschluss, wie hoch die monatliche Rate ausfällt. Vereinfacht ausgedrückt, beschreibt der Begriff, wie viel Prozent von dem Darlehen im ersten Jahr getilgt werden. Experten sehen das Minimum bei 3%, sonst explodieren die Kosten des Kredits. Diese Faktoren sind einmal grundsätzlich im Vergleich zu beachten. Hinzu kommen Sonderklauseln, wie etwa das Recht auf Sondertilgungen. Sollte den Kunden ein unvorhergesehenes Geldgeschenk ereilen, könnte er einen Teil des Darlehens außerhalb der vereinbarten Raten tilgen. Diese Sondertilgungen müssen jedoch vertraglich festgelegt werden, sonst werden Gebühren fällig.

Der Vergleichsrechner für die Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung RechnerIm Endeffekt haben wir nun die wichtigsten Kriterien beschrieben, die für einen Vergleich benötigt werden. Ein wichtiges Tool hierfür ist der Vergleichsrechner. Dieser hat zwei verschiedene Funktionen. Zum einen kann der Kunde eruieren, welche Banken die besten Angebote zu bieten haben. Zum anderen wird dem Kunden die Option geboten ausprobieren zu können, was möglich ist. Wie hoch kann die monatliche Belastung ausfallen? Wie verändert eine längere Zinsbindung den Zinssatz? Welche anfängliche Tilgungsrate ist optimal geeignet? Ist die Höhe der angestrebten Anschlussfinanzierung überhaupt zu stemmen? Es lassen sich also grundlegende Fragen anhand eines Rechners im Internet beantworten.

Die Handhabung ist dabei sehr einfach. Die Optik ähnelt einem Kreditrechner für eine Baufinanzierung. Zuerst muss angegeben werden, um welchen Umschuldungsbetrag es sich handelt. Anschließend wird der aktuelle Zinssatz eingegeben. Außerdem festzulegen ist die angestrebte Zinsbindungsfrist. Aufwendigere Rechner ermöglichen auch die Eingabe der anfänglichen Tilgungsrate. Daraufhin erhält man nun ein Ergebnis. Etwa die Zinsersparnis dem Angebot der aktuellen Bank gegenüber, die monatliche Rate und welche Wechselkosten anfallen. Schnell und einfach lässt sich feststellen, ob ein Wechsel Sinn macht oder nicht.

Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung

Hierbei handelt es sich um den Kern der Angelegenheit. Die Zinsen treffen schließlich Aussage darüber, wie teuer der Kredit zu bezahlen ist. Aktuell befinden wir uns in einer sehr angenehmen Lage. Das heißt, dass die Zinsen sehr niedrig ausfallen. Wer nun also eine Anschlussfinanzierung abschließt, wobei eine Zinsbindungsfrist über 10 Jahre angestrebt wird, der muss ca. 1,5% an Zinsen löhnen. Das ist ein unglaublich niedriger Wert. Da stellt sich natürlich die Frage, ob derlei paradiesische Preise eine Zukunft haben. Experten sind sich auf diesem Gebiet nicht wirklich einig. Manche gehen davon aus, dass das Zinsniveau noch bis Ende 2016 derart niedrig bleiben wird. Bis zu diesem Zeitpunkt wird die EZB reagieren und den Leitzins anheben, was sich mittelfristig auch auf den Sektor der Baufinanzierung auswirken wird. Andere wiederum gehen davon aus, dass bereits Anfang 2016 erste Zinsanhebungen stattfinden werden. Wer aktuell einen Zinsvergleich vollzieht und außerdem die Möglichkeit besitzt eine Anschlussfinanzierung zu realisieren, der muss unbedingt zuschlagen. Es ist absehbar, dass dieses Zinsniveau nicht mehr allzu lange andauern wird.

Die aktuellen Testsieger im Bereich Anschlussfinanzierung

Natürlich wird der Themenbereich der Anschlussfinanzierung auch von Verbrauchermagazinen genau unter die Lupe genommen. Derlei Urteile sind aber mit Vorsicht zu genießen. Hierbei handelt es sich um idealisierte Modelle und Rechnungen. Am Beispiel des effektiven Zinssatzes lässt sich das gut darstellen. Dieser richtet sich unter anderem auch nach der Bonität des Verbrauchers. Es ist somit durchaus möglich, dass Banken die Kreditwürdigkeit eines Kunden unterschiedlich interpretieren. Nichtsdestotrotz geben wir einen kleinen Einblick in die Welt der Testsieger. Vor allem die Magazine €uro und Focus Money beschäftigen sich mit diesen Themen und schließen häufig entsprechende Testverfahren ab. Hier gibt es nun zwei unterschiedliche Sieger für 2014. Das €uro Magazin sieht die Kommerzbank vorne. Aktuell sind für eine Anschlussfinanzierung und 10 Jahre Bindungsfrist 1,21% an Zinsen zu zahlen. Für Focus Money ist die Interhyp der Testsieger. Bei gleichen Bedingungen sind 1,23% an Zinsen zu löhnen.

Weitere Fragen zur Anschlussfinanzierung

Baufinanzierung FragenZum Abschluss hin wollen wir noch drei weitere und äußerst wichtige Fragen klären.

Häufige Fehler bei einer Anschlussfinanzierung

Einige Fehlerquellen überlappen sich mit der herkömmlichen Immobilienfinanzierung. Die Zinsbindungsfrist wird etwa zu kurz gewählt. Diese Bindungsfrist dient vor allem dazu, sich gegen Zinsanstiege abzusichern. Gerade aus aktuellem Anlass sei darauf hingewiesen, dass unbedingt eine lange Bindungsfrist zu wählen ist. Zur Not gilt es die niedrigen Zinssätze mit einem Forward Darlehen zu sichern.

Ein weiterer Fehler besteht darin, dass Kunden keinen Wechsel in Erwägung ziehen. Der bisherigen Bank wird blind vertraut und der neue Vertrag einfach unterschrieben. Dabei könnten durch eine Umschuldung Tausende von Euro gespart werden. In nahezu jedem Fall ist mit einem Gewinn zu rechnen.

Des Weiteren wird die Tilgungsrate zu niedrig angesetzt. Da nun weniger Darlehen zu tilgen ist, sollte auch die Tilgungsrate entsprechend angehoben werden. Somit zahlt der Kunde weniger Zinsen.

Die KfW Anschlussfinanzierung

Die herkömmliche Finanzierung über die KfW zu erledigen, ist ein sehr sinnvolles Vorhaben. Es gibt nämlich Fördermöglichkeiten, die vom Bund zur Verfügung gestellt werden. Auch hier wird natürlich mit einer Zinsbindungsfrist operiert. So lassen sich die Konditionen für den Erstkredit senken. Bei einer Anschlussfinanzierung sieht der Sachverhalt jedoch differenziert aus. Hier fallen sämtliche Zuschüsse weg. Das Angebot ist von einem Schlag auf den nächsten nicht mehr attraktiv. Hier verhält es sich nun wie bei einer herkömmlichen Bank. Eine Prolongation ist in den meisten Fällen nicht zu empfehlen. Also gilt es, eine Umschuldung in Betracht zu ziehen.

Die Anschlussfinanzierung per Bausparvertrag

Um den Bausparvertrag derart nutzen zu können, müssen Voraussetzungen erfüllt werden. So muss der Vertrag zumindest schon ein Jahr bestehen. Allerdings ist das auch nur dann möglich, wenn bereits 40% bis 50% der vereinbarten Bausparsumme angespart wurden. In diesem Fall ist der Vertrag „zuteilungsreif“. Dann ist zu beachten, dass eine doppelte Belastung zum Tragen kommt. Die Tilgungsraten für den Kredit sowie die Raten für den Bausparvertrag. Für viele Verbraucher ist an diesem Punkt das Limit bereits erreicht.

Nachdem diese Faktoren geklärt wurden, kommen wir zu den Vorteilen und Nachteilen. Im Vergleich zu einem Kredit sind die Zinsen für das Bausparen wesentlich günstiger. Der Vertragsabschluss setzt die Zinsen außerdem für den gesamten Zeitraum fest, was aktuell vor allem sehr lukrativ wirkt. Allerdings sind auch klare Nachteile zu nennen. Durch die Ansparphase, in der keine Gewinne generiert werden, muss der Verbraucher Verluste einstecken. Des Weiteren werden bei den Kreditkosten, also den Zinsen, keine Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren oder Zuteilungsgebühren verrechnet. Beispielsweise muss für die Überweisung einer Bausparsumme ein Prozent gezahlt werden. Rechnet man dies alles zusammen, entstehen durchaus hohe Kosten. Der Bausparvertrag ist ein sehr konservatives Produkt und für die Anschlussfinanzierung nur bedingt geeignet.

Die Anschlussfinanzierung – ein Überblick
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