Umschuldung Baufinanzierung – Baukredit günstig umschulden

Umschuldung klingt nach einem eher unschönen Wort. Dabei handelt es sich um einen natürlichen Vorgang bei einem Baukredit. In diesem Abschnitt möchten wir uns mit dem Begriff der Umschuldung genauer beschäftigen. Was ist das eigentlich? Welche Vor- und Nachteile werden geboten? Was ist zu beachten? Diese und noch viele weitere Fragen sollen beantworten werden.

Was ist eine Umschuldung?

Verallgemeinert kann gesagt werden, dass die Umschuldung eine Umstrukturierung des Kredites bedeutet. Bei einem herkömmlichen Kredit ist dann die Rede von diesem Vorgang, wenn der Kunde zahlungsunfähig ist und mehrere Kredite zusammengefasst werden sollen. Bei einem Hypothekendarlehen ist dieser Begriff vollkommen normal. In der Regel wird eine Umschuldung dann vorgenommen, wenn die Zinsbindungsfrist ausläuft. Der Kunde kann nun bei der Bank bleiben oder wechseln.

Die Vorteile und Nachteile einer Umschuldung Baufinanzierung

In folgenden Punkten sollen kurz und knapp die Pros und Contras dargelegt werden:

    + bessere Konditionen sichern
    + kein großer Aufwand
    + vollkommen normaler Vorgang
    – es können Kosten entstehen
    – rentiert sich erst ab einem bestimmten Zinsvorteil.

Wann lohnt sich die Umschuldung bei einem Baukredit?

Die Punkte der Vor- und Nachteile wurden nur kurz dargelegt. In den folgenden Abschnitten gehen wir darauf detaillierter ein. Die entscheidende Frage ist natürlich, ab wann sich der Vorgang denn überhaupt lohnt? Prinzipiell braucht es in der Regel nur einen Zinsvorteil von 0,1%, sodass bereits hunderte von Euros gespart werden können. Der Fokus muss also auf dem effektiven Jahreszins liegen. Dieser gestalten sich wiederum abhängig von weiteren Faktoren, wie etwa der Zinsbindungsfrist. Hier gilt es die verschiedenen Angebote sehr genau zu studieren. Wie wirkt sich die Zinsbindungsfrist auf den Zinssatz aus? Die Sprünge der verschiedenen Kreditinstitute fallen sehr unterschiedlich aus. Hier helfen Vergleichsportale und Vergleichsrechner weiter.

Welche Konditionen sind bei einer Umschuldung zu vergleichen?

Der wichtigste Faktor ist der effektive Jahreszins. Dieser beinhaltet sämtliche Kosten, unter anderem auch den Sollzins, der für einen Kredit pro Jahr fällig wird. Das ist als Orientierungshilfe zu betrachten. Wie bereits erwähnt, gilt es daraufhin zu beachten, inwiefern sich die Zinsbindungsfrist auf den Zinssatz auswirkt. Es kann sein, dass Institut A bei einer Bindungsfrist über 5 Jahre bessere Konditionen bietet. Da aber aktuell ganz klar eine möglichst lange Zinsbindung vorherrschen sollte, ist Institut B, welches für 15 Jahre die besseren Konditionen bietet, zu bevorzugen. Außerdem zu beachten ist die anfängliche Tilgungsrate. Diese muss höher liegen als beim Erstkredit für das Baudarlehen, da sonst enorme Kosten für den Kredit entstehen würden.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Diese beiden Begrifflichkeiten lassen sich relativ simpel darlegen. Die Umschuldung beschreibt den Prozess der Umstrukturierung an und für sich. Im Falle einer Baufinanzierung bzw. Anschlussfinanzierung geht es darum, den zweiten Finanzierungsabschnitt zu strukturieren. Wenn jemand eine Baufinanzierung prolongiert, dann heißt das, dass er der bisherigen Bank treu bleibt und das vorliegende Angebot annimmt.

Tipps zur Umschuldung einer Baufinanzierung

Es passieren immer wieder haarsträubende Fehler im Bereich der Umschuldung. Wichtig ist, dass der Kunde das Verhältnis rechtzeitig kündigt und ebenso frühzeitig den Markt sondiert. Sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung muss die Kündigung eingehen. Wichtig ist hierbei, dass der Kunde bereits eine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach hat. Warum dies derart wichtig ist, erklären wir später.
Es ist wichtig, sich frühzeitig über die Konditionen am Markt zu informieren. Nicht erst 6 Monate davor, sondern bis zu 5 Jahre davor. Gehen wir davon aus, dass der Kredit für die Baufinanzierung noch 5 Jahr gebunden ist. Aktuell liegen niedrige Zinsen vor. Wie kann man sich diese Zinsen sichern? Mit einem Forward Darlehen! Das macht deutlich, dass der Häuslebauer immer nachhaltig und vorausschauend agieren sollte, um möglichst viel Geld einsparen zu können.

Was ist ein Umschuldungskredit?

Ein Umschuldungskredit ist eine neue Verbindlichkeit zu verstehen. Wie bereits erwähnt, soll eine Umstrukturierung eines Kredits erfolgen, wobei es sich dabei auch um mehrere Kredite handeln kann. Klassischerweise hat der Verbraucher hinsichtlich seiner vielen laufenden Kredite die Übersicht verloren, sodass Zahlungsverzug vorherrscht. Sinnvoll ist es nun diese Verbindlichkeiten unter einem Kredit zusammenzufassen, sodass endlich Transparenz vorherrscht. Dabei handelt es sich um einen Umschuldungskredit. Eine weiterer Grund für einen Umschuldungskredit besteht darin, wenn die Konditionen für einen Kredit aufgebessert werden wollen, womit wir uns wieder im Bereich der Immobilienfinanzierung befinden.

Welche Kosten der Umschuldung können anfallen?

Nach 10 Jahren Zinsbindungsfrist hat der Kunde das Recht den Vertrag zu kündigen, wobei dies 6 Monate zuvor geschehen muss, unabhängig davon, ob sich die Zinsbindung auf 10, 15 oder 20 Jahre beläuft. Hier entstehen nur Kosten für die Änderungen im Grundbuch. Will der Kunde jedoch den Kredit zuvor kündigen, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese fällt sehr hoch aus und rentiert sich nur dann, wenn der Kunde einen Kredit mit äußerst schlechten Zinsen innehat.

Umschuldung Rechner hilft

Einige Faktoren für diesen Bereich sind bereits angesprochen worden. Der Kunde muss zuerst die Angebote vergleichen und zumindest einen Zinsvorteil von 0,1% finden. Wichtig zu beachten beim Umschuldung Rechner ist, welche Zinsbindung angestrebt wird, was bereits angesprochen worden ist. Die Eingaben, die getätigt werden müssen, halten sich sonst in Grenzen. Restschuldsumme, gewünschte Zinsbindung, anfängliche Tilgungsrate und wie lange die aktuelle Zinsbindung noch dauert. Mit diesen wenigen Angaben ergibt sich eine wunderbare Vergleichsebene der verschiedenen Angebote.

Die Umschuldung richtig planen

Wir beschreiben hier einen idealisierten Ablauf für eine Umschuldung:

    Schritt 1: Angebote anderer Banken einholen (ca. 18-12 Monate vor Ablauf der Frist).
    Schritt 2: Angebot der eigenen Bank einholen (wird zumeist automatisch zugeschickt).
    Schritt 3: Die verschiedenen Angebote mittels Rechner vergleichen.
    Schritt 4: Sofern eine Umschuldung zu einer anderen Bank stattfindet, 6 Monate vor Ablauf der Frist bei der alten Bank kündigen.
    Schritt 5: Die neue Bank übernimmt sämtliche Schritte und die Umschuldung erfolgt reibungslos.

Weitere Fragen zur Umschuldung

Zum Abschluss hin beantworten wir noch drei häufige Fragen zur Umschuldung.

Ist ein Notareinsatz bei einer Baufinanzierung Umschuldung wiederum nötig?

Ja, das ist er. Allerdings braucht sich der Kunde nicht vor hohen Kosten zu fürchten. Es geht darum, dass die Grundschulden im Grundbuch übertragen werden müssen. Das benötigt freilich den Einsatz eines Notars. In der Regel sind dafür nur wenige hundert Euro zu zahlen.

Ist eine Umschuldung mit einem Bankwechsel verbunden?

Nicht unbedingt. Wie bereits dargelegt wurde, handelt es sich bei einer Umschuldung um einen sehr allgemeinen Begriff. Die Prolongation, also wenn das Kreditinstitut nicht gewechselt wird, ist auch eine Form der Umschuldung.

Ist eine Umschuldung trotz Schufa-Eintrag möglich?

Sollte sich im Rahmen des Erstkredits ein negativer Schufa-Eintrag ereignet haben, wirkt sich das nicht positiv aus. Hier greifen wir wieder einen Punkt auf. Bevor der Kunde seinen alten Kreditvertrag kündigt, muss bereits eine Zusage für die Anschlussfinanzierung vorliegen. Vor allem im Falle eines Schufa-Eintrages kann dies zu bösen Konsequenzen führen. Hier ist zumeist eine Umschuldung bei der eigenen Bank sinnvoller, da diese mit der Zahlungsmoral des Kunden bereits vertraut ist. Ein Bankwechsel ist beinahe ausgeschlossen.

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