Bauzinsen Vergleich – die besten Anbieter vergleichen

Die Immobilienfinanzierung ist ein sehr komplexes Konstrukt. Viele Verbraucher scheitern regelmäßig an einer soliden Finanzierung, da schlichtweg das Grundwissen fehlt. Auf was ist bei einem Bauzinsen Vergleich zu achten? Welche Faktoren beeinflussen die Baufinanzierung? Ein Bauzinsen Rechner für den Vergleich reicht allein nicht aus. Der Verbraucher muss wissen, wie das Instrument richtig zu bedienen ist. Hier in diesem Ratgeber wollen wir dahingehend die wichtigsten Informationen zusammenfassen, sodass einem soliden Baudarlehen nichts mehr im Wege steht. Nutzen Sie Rechner und Vergleich und finden die beste Baufinanzierung online!

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Bauzinsen Vergleich – welche Faktoren sollten beachtet werden?

Setzen wir uns also zu Anfang mit den bedeutendsten Begrifflichkeiten auseinander. Wie viel Darlehen ist überhaupt möglich? Diese Frage stellt das Grundgerüst der Baufinanzierung dar. Dabei geht es nicht darum, welche Darlehenssumme für den Verbraucher zu stemmen ist, sondern was die Bank bereit ist zu verleihen.

Die Beleihungsgrenze

In diesem Zusammenhang ist die Rede von der Beleihungsgrenze. Diese spiegelt nicht den tatsächlichen Wert der Immobilie wider, unabhängig davon, ob ein Haus gebaut oder nur schlicht gekauft wird. Hier spielen Kaufpreis, Alter der Immobilie, Lage und Ausstattung eine Rolle. Banken berechnen einen sogenannten Sicherheitsabschlag, der sich auf 10 bis 25 Prozent beläuft. Der Beleihungswert beläuft sich daher auf nur 75 bis 90 Prozent des Kaufpreises, den Rest gilt es mit Eigenkapital aufzustocken.

Hinzu kommt außerdem, dass von diesen 75 bis 90 Prozent wiederum nur maximal 80 Prozent als Beleihungsgrenzen hergenommen werden. Rechnet man das schlüssig durch, so ergibt sich, dass der Anbieter nur 60 bis 72 Prozent der Finanzierung übernimmt. Unter Umständen kann es sein, wenn es sich um eine Top-Immobilie in Top-Lage handelt, dass der Beleihungswert bei 100 Prozent liegt.

Der Nettodarlehensbetrag

Im Zuge dessen gilt es freilich auch den Nettodarlehensbetrag zu beachten. Diesen setzen Banken sehr gerne in den Vordergrund. Dabei handelt es sich um den Betrag, den der Kreditnehmer von dem Anbieter tatsächlich auf sein Konto für die Immobilienfinanzierung gutgeschrieben bekommt. Dabei sind schon einige Gebühren abgezogen worden, wie Nebenerwerbkosten, Bearbeitungsgebühren und noch vieles mehr, worauf später noch genauer eingegangen wird. Das heißt natürlich, dass die Nettodarlehenssumme sehr trügerisch ist. Viel entscheidender ist der Bruttodarlehensbetrag, sodass der Verbraucher sofort sieht, wie umfangreich das Darlehen tatsächlich ist. Zieht man den Nettodarlehensbetrag vom Bruttodarlehensbetrag ab, wird ersichtlich, wie viel die Baufinanzierung schlussendlich kostet bzw. wie viel Baugeld benötigt wird.

Der effektive Bauzins und der Sollzins

Als weitere zentrale Begriffe sind effektiver Bauzins und Sollzins zu betrachten. Die Differenzierung ist relativ simpel, aber enorm wichtig. Der Sollzins gibt an, welche Zinssätze auf den Darlehensbetrag zu zahlen sind. Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Ein effektiver Jahreszins beinhaltet den Sollzins, aber noch weitere Nebenkosten. In einem Vergleich der Bauzinsen ist also immer mit dem effektiven Jahreszins zu handeln, da eine Gegenüberstellung sonst nur wenig Sinn macht. Aktuelle Zinsen sind auch immer mit der Entwicklung des Leitzinses seitens der EZB zu sehen. Somit lassen sich Prognosen für die mittelfristige Zukunft erstellen.

Laufzeit der Baufinanzierung und die Zinsbindung

Wenn diese Grundbegriffe einmal verinnerlicht worden sind, kann man weiter verstoßen. Als nächstes steht die Laufzeit bzw. die Zinsbindung auf dem Plan. Hier herrscht im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen ein großer Unterschied vor. Bei einem Hypothekendarlehen werden Zinssätze gebunden. Und zwar über einen bestimmten Zeitraum. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. In diesem Zeitraum werden konstant gleichbleibende Zinssätze gelöhnt. Das gibt natürlich große Planungssicherheit. Da wir uns aktuell in einer Niedrigzinsphase befinden, macht dieses Vorhaben umso mehr Sinn. Doch Vorsicht! Je länger die Zinsbindung, umso höher fallen die Zinssätze aus. Aktuell ist eine Bindung über 15 Jahre zu empfehlen. Nach diesen 15 Jahren erfolgt die Anschlussfinanzierung.

Höhe der Tilgung und vereinbarte Sondertilgung

Ebenfalls sehr wichtig ist der Bereich der Tilgung. Die Tilgung betrifft die Rückzahlung des Darlehens. Wichtig dabei sind die monatlich zu zahlenden Raten. Doch das allein macht den Kredit nicht aus. Sehr entscheidend ist die anfängliche Tilgungsrate, die in einem jeden guten Vergleichsrechner eingeben werden kann. Diese trifft Auskunft darüber, wie viel Prozent des Darlehens im ersten Jahr getilgt werden. Je höher der Anteil, umso schneller werden die Hypothekenzinsen abgezahlt und umso günstiger fällt die Baufinanzierung aus. Des Weiteren sollten Sondertilgungen verklausuliert werden. Hierbei geht es um das Recht, kostenlos ausplanmäßige Tilgungen zu tätigen, etwa wenn eine unerwartete Erbschaft eintritt. Wird dies nicht verklausuliert, so verlangt die Bank Gebühren für Sondertilgungen.

Baukredit Vergleich – So erfolgt die richtige Anwendung

Nachdem nun ein grobes theoretisches Konstrukt geschaffen wurde, blicken wir darauf, wie der Rechner für den Vergleich der Baufinanzierung richtig zu bedienen ist. Prinzipiell sind diese Instrumente ähnlich aufgebaut. Der Verbraucher tippt einige wenige Angaben ein und erhält eine Übersicht der besten Angebote. Dabei handelt es sich zwar um zugeschnittene, aber immer noch repräsentative Beispiele, da etwa die Bonität nicht eingerechnet werden kann.

Folgende vier Vergleichsfaktoren müssen immer eingegeben werden:

• Nettodarlehensbetrag
• Kreditlaufzeit
• Beleihung bis 60%, 70% oder 80%
• anfängliche Tilgungsrate von 1%, 2%, 3% oder mehr bis hin zur Volltilgung

All diese Begriffe sind bereits erläutert worden. Natürliche reichen alleine diese Bereiche niemals aus, um eine nachhaltige Auskunft zu erhalten, aber für eine grobe Orientierung reicht es allemal. Verbraucher sollten dieses Instrument vor allem dazu nutzen, um die eigenen Möglichkeiten auszuloten. Wie verändert die anfängliche Tilgungsrate die monatliche Rate? Wie wirkt sich die Laufzeit auf die Bauzinsen aus? Mit diesen Fragen lassen sich die günstigsten Zinsen sichern!

Nachdem diese vier Faktoren eingeben wurden, erhält der Verbraucher ein Ergebnis bzw. eine Auflistung. Dabei werden Anbieter, Produkt, eventuelle Testsiegel, die Zinssätze, die monatliche Rate, die Restschuld sowie ein repräsentatives Rechenbeispiel erläutert. Was also fängt der Verbraucher mit diesen Werten nun an? Grundsätzlich ist es nützlich, sich am effektiven Jahreszins zu orientieren. Hierbei handelt es sich um das höchste Vergleichskriterium. Schnell lässt sich feststellen, welches Angebot zu den günstigsten zählt. Abhängig von der anfänglichen Tilgungsrate ergibt sich die monatlich zu zahlende Rate. Je niedriger diese Prozentzahl ausfällt, umso weniger ist pro Monat zu zahlen, aber umso teurer wird der Kredit insgesamt. In diesem Feld ist außerdem die Restschuld verzeichnet. Diese gibt Auskunft darüber, wie viel im Laufe der Zinsbindungsfrist abgezahlt worden bzw. was anschließend noch offen ist. Im repräsentativen Rechenbeispiel ist außerdem zu sehen, welche Bearbeitungsgebühren anfallen und auf wie viele Euro sich der Bruttodarlehensbetrag beläuft.

Welche weiteren Faktoren sind zu beachten?

Der Vergleich von Bauzinsen ist, wie nun deutlich geworden ist, nicht ganz einfach. Hinzu kommt, dass es viele Angebote und Anbieter gibt. Die klassische Herangehensweise ist die Bank bzw. Hausbank. Als Alternative dazu gibt es Direktbanken, wobei diese bei einer Baufinanzierung selten in Anspruch genommen werden. Ebenfalls anzutreffen sind Spezialisten bzw. Vermittler. Diese nehmen dem Kunden vieles an Arbeit ab und offerieren die besten Baufinanzierungsmöglichkeiten am Markt.

Wer sich intensiv mit dem Thema beschäftigt, kann sich freilich zuerst im Bekanntenkreis umhören. Welche Erfahrungen haben Freunde und Verwandte gesammelt? Welche Fehler sind ihnen unterlaufen? Was kann der Bauherr daraus lernen? Des Weiteren gibt es Magazine, wie Stiftung Wartentest oder Focus Money, die die verschiedenen Angebote der Baufinanzierung regelmäßig unter die Lupe nehmen. Testsiegel, wie sie in nahezu allen Vergleichen aufgeboten werden, stellen eine gewisse Grundtendenz dar. Hier geht es jedoch vordergründig um die Konditionen und Transparenz der Kosten für das Haus. Die persönliche Betreuung oder Beratung lässt sich nur schwer messen und wird deshalb vernachlässigt.

Prinzipiell beschäftigt sich jede Bank mit dem Thema der Baufinanzierung, schließlich handelt es sich um ein lukratives Geschäft. Aber natürlich sind hier auch Unterschiede wahrzunehmen. So gibt es Kreditinstitute, wie Bausparkassen, die eben auf diese Materie spezialisiert sind. Inwiefern nun ein solches Kreditinstitut eher zu empfehlen ist, sei dahingestellt, Kompetenz und Erfahrung sind jedoch nicht zu leugnen. Wichtig ist in einem jeden Fall, dass sich der Verbraucher mehrere Angebote einholt und diese auch seriös durchdekliniert. Bei Gesprächen mit den Ansprechpartnern der Bank wird schnell offensichtlich, wer eher für das eigene Vorhaben geeignet ist. Hierfür reicht aber eben nicht der Vergleich im Internet aus. Dieser dient nur als grobe Orientierung und Grundlage.

Diese zusätzlichen Kosten können bei der Baufinanzierung anfallen

In diesem letzten Abschnitt wird noch ein kleiner Überblick erteilt, welche zusätzlichen Kosten anfallen können und den Kredit somit in die Höhe treiben.

Provisionen – wenn der Verbraucher ein bereits fertiges Haus kauft oder ein Grundstück für den Bau erwerben will, ist damit oftmals ein Makler verbunden. Hier fallen freilich Gebühren an, wobei diese grob zwischen 5 % und 10 % zuzüglich Mehrwertsteuer liegen.

Bereitstellungszinsen – nachdem ein Darlehen mit der Bank vereinbart wurde, verstreicht in der Regel eine gewisse Zeit, bis die Baufinanzierung auch tatsächlich in Anspruch genommen werden kann. In der Zeit, in der das Kapital „ruht“, werden unter Umständen Bereitstellungszinsen fällig, welche sich auf 0,25 % pro Monat oder 3,0 % pro Jahr belaufen können. Ab wann diese Gebühren anfallen, ist mit der Bank individuell zu verhandeln.

Notarkosten – ein Kaufvertrag ist erst dann rechtlich bindend, wenn er notariell beglaubigt worden ist. Auch der Notar arbeitet nicht umsonst und verlangt in der Regel ca. 1 % des Kaufpreises.

Grunderwerbssteuer – damit eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen werden kann, muss die Grunderwerbssteuer abgetreten werden. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 %.

Eintragung in das Grundbuch – auch für die schlussendliche Eintragung in das Grundbuch fallen Gebühren an, die seitens des Grundbuchamtes erhoben werden. Auch hier gibt es regionale Unterschiede, sodass die Kosten zuvor erfragt werden müssen.

Die üblicherweise anfallenden Baunebenkosten

Hier erfolgt noch eine kurze Auflistung von Baunebenkosten, die üblicherweise immer anfallen:

• Genehmigungs- und Abnahmegebühren
• Stempelmarken und Gerichtskostenmarken
• diverse Bauherren Versicherungen
• Richtfest

Ebenfalls nicht zu vergessen sind die zu zahlenden Leistungen für Fachleute wie Architekten, Bauphysiker, Prüfingenieure, Baugutachter und noch viele weitere. Diese Honorare sind allerdings durch die Gebührenverordnung geregelt, sodass die zusätzlichen Aufwendungen nicht ausufern.

Gibt es ungerechtfertigte Bearbeitungsgebühren?
Der Bundesgerichtshof hat Ende des vergangenen Jahres entschieden, dass auf Verbraucherkredite keine Bearbeitungsgebühren mehr erhoben werden dürfen. Inzwischen fallen auch auf die Baufinanzierung keine Bearbeitungsgebühren mehr an. Diese sind im Vergleich schnell und transparent ersichtlich. Des Weiteren ist die Bank dazu verpflichtet, sofern Bearbeitungsgebühren erhoben werden, diese auch im effektiven Jahreszins zu verrechnen.