Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Stand, kein Wunder, dass die Deutschen im Immobilienkaufrausch taumeln. Doch das Zinstief ist nicht ohne Schattenseiten. Denn manche Immobilienkäufer lassen sich zu leicht vom zu billigen Baugeld versuchen, folgenschwere Finanzierungsfehler zu begehen. Dazu seien zum Beispiel die zu geringen Kreditraten zu nennen. Zwar sind kleine Raten leichter zu bezahlen, allerdings führen diese zu einer zu langsam kleiner werdenden Restschuld.

Bestraft wird dieser Leichtsinn, sobald die Zinstiefphase vorbei ist. Wer geglaubt hat, sein Traumheim gefunden zu haben, riskiert im schlimmsten Fall, dieses zu verlieren. Und zwar frühestens dann, wenn die erste Abschlussfinanzierung ansteht und deren Zinsen doppelt so hoch sind als die der heutigen Erstfinanzierung.
 

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Warum beim Zinstief die schnelle Tilgung so wichtig ist?

Der aktuell durchschnittliche Effektivzins für Baudarlehen mit einer 10-jährigen Laufzeit ist mit 2,37 Prozent extrem niedrig, wie es der Geschäftsführer des Verbraucherfinanzportals Biallo Marcus Preu betont. Doch binnen zehn Jahren kann sich dieser verdoppelt haben. Die Traumimmobilie kann Realität bleiben und nicht zum Albtraum werden, wenn trotz des extrem billigen Baugeldes von heute die Schuldenfreiheit von morgen im Blick gehalten wird und die Schulden möglichst schnell abgebaut werden. Die Lösung hierfür ist, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu vereinbaren. Wenn die Zinsen für die Abschlussfinanzierung doppelt so hoch, die Restschuld dagegen zugleich halb so hoch wie heute sind, bleibt der Zinsanteil der Kreditrate unverändert. Der Tilgungsanteil kann dagegen viel kleiner geworden sein.

Ein kleines Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Für ein Immobiliendarlehen über 100.000 Euro beträgt die monatliche Belastung beim momentanen Durchschnittszinssatz 280,83 Euro, falls die anfängliche Tilgungsrate bei einem Prozent liegt. Zum Vergleich: Als im Jahr 2008 der Durchschnittszinssatz für 10-jährige Baudarlehen bei 5,28 Prozent lag, läge die Belastung für das gleiche Immobiliendarlehen und bei der gleichen Tilgungsrate bei 523,33 Euro. Umgekehrt würde er einem Immobilienkäfer von heute gehen, wenn er in zehn Jahren eine Abschlussfinanzierung zum doppelt so hohen Zinssatz unterzeichnen müsste. Es sei denn, er würde schnell tilgen. Dann hätte er bis zum Jahr 2023 seine Restschuld halbieren können.

Warum die Finanzierungsstrategie nachhaltig sein muss?

Für den Kauf einer Immobilie gilt allgemein, diese muss in der Regel immer langfristig finanzierbar bleiben. Bei der heutigen Lage der nie da gewesenen tiefen Bauzinsen heißt es daher, an die Zeit danach denken, wenn die Phase der historisch tiefen Zinsen vorbei ist. Daher sind sich alle Experten einig und raten einstimmig, bei den Immobilienfinanzierungen die niedrigen Zinsen unbedingt mit möglichst hohen Anfangstilgungen zu kombinieren. Denn erstens schmilzt dadurch die Restschuld sehr schnell. Darüber hinaus sinken die dafür zu leistenden Zinsen, als ein Nebeneffekt. Nebenbei sei erwähnt: Bei einer Tilgung von nur einem Prozent kann sich die Rückzahlung einer Immobilie in die Länge ziehen. Wer dieses bei seiner Finanzierungsstrategie berücksichtigt, muss sein Traumzuhause keine 40 Jahre lang abzahlen.
 

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Warum Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung wichtig ist?

Zu guter Letzt sei erwähnt, dass bei jeder Immobilienfinanzierung von Vorteil ist, so viel wie nur möglich eigenes Kapital einzusetzen. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital wird bislang als Mindestkapital empfohlen. Ob bereits beim Immobilienkauf oder für spätere Sondertilgungen, Eigenkapital ist die ideale Lösung für die Immobilienkäufer, die eine schnelle und sichere Schuldenfreiheit anstreben.