Die meisten Immobilienkäufer sind daran interessiert, die Tilgung der Baudarlehen flexibler an ihre jeweilige Lebenslage anzupassen, um ihre Verschuldung kalkulieren zu können. Daher bieten viele Baufinanzierer mehr Tilgungsvarianten als vor wenigen Jahren an.
Dieses bestätigt Max Herbst, Inhaber und Chef der FMH-Finanzberatung: „Fast zum Standardangebot gehört eine Sondertilgungsoption in Höhe von jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme, die die meisten Banken kostenfrei oder gegen einen geringen Zinsaufschlag von 0,05 Prozentpunkten anbieten.” Auf ausdrücklichen Kundenwunsch sind die Baufinanzierer bereit, noch höhere Tilgungen zu vereinbaren. Im Einzelfall sind sogar Tilgungen von bis zu zehn Prozent möglich, allerdings hat der Bauherr in der Regel auch einen höheren Zinssatz zu akzeptieren.
Baufinanzierung Tilgung – Sondertilgungen sind entscheidend für die Flexibilität
Eine wichtige Rolle bei jeder Immobilienfinanzierung spielen die Sondertilgungen. Insbesondere in den ersten Jahren der Finanzierung, zumal durch jede Extratilgung der Zinsanteil in der Kreditrate gesenkt wird, während zugleich der Tilgungsanteil steigt. Diesbezüglich haben die Baufinanzierer auf die Besonderheiten der aktuellen Marktlage reagiert und ihre Finanzierungsprodukte optimiert. Neben den verbindlich vereinbarten Sondertilgungen sind die Anpassungen der Tilgungshöhe von entscheidender Bedeutung. Auch dieses ist mittlerweile kein Problem, die führenden Baufinanzierer räumen den Bauherren diese Option ein, wodurch die Flexibilität zusätzlich erhöht wird.
Anpassungen der Tilgungshöhe steigern die Flexibilität
Wie die von den Banken angebotenen Möglichkeiten zu Sondertilgungen gehören mittlerweile die Änderungen der Tilgungshöhe ebenfalls zum neuen Standard von immer mehr Banken. Diese werden sogar ohne oder mit einem minimalen Zinsaufschlag offeriert, wie es der Vorstandssprecher des etablierten Finanzdienstleisters Dr. Klein & Co. AG, Stephan Gawarecki bestätigt. In ihren Produkten räumen viele Baufinanzierer die Option ein, die Tilgungshöhe mehrmalig während der Laufzeit anzupassen. Und zwar sowohl nach oben als auch nach unten. Wer mehr verdient, kann seine Tilgung erhöhen, wer dagegen mit einem niedrigeren Einkommen auskommen muss, darf seine Tilgungshöhe senken.
Trend bei Vollfinanzierung
Warben die Banken vor der Finanzkrise um Baufinanzierungen ohne Eigenkapital (Vollfinanzierungen), haben sie mittlerweile einen Riegel davor geschoben. In der Regel verlangen sie ein mindestens zwischen 20 und 30 Prozent liegendes Eigenkapital. Eine Vollfinanzierung gewähren sie nur Käufern, die eine besonders gute Bonität belegen können. Wann Vollfinanzierungen möglich sind, erklärt Alexander Christ, CEO bei Creditweb Deutschland, wie folgt: „Lediglich bei Eigennutzerfinanzierungen können die Kosten, die den Kaufpreis übersteigen über nachrangige Privatdarlehen finanziert werden.”
Trends: sinkende Eigenkapitalquote, höhere Verschuldung
Nach Angaben von Ralf Weitz, Geschäftsleiter Bereich Baufinanzierung von Immobilienscout24, sind „Kaufinteressenten in deutschen Großstädten angesichts steigender Immobilienpreise immer stärker dazu bereit, sich hoch zu verschulden.“ Demnach habe sich die Eigenkapitalquote innerhalb der letzten zwei Jahre fast halbiert. In Berlin sei diese von 20 Prozent (zum Anfang 2010) auf 11 Prozent (zum Ende 2012) gesunken, in Köln wiederum von 17 Prozent auf neun Prozent. Ähnlich sähe es in den Metropolen Hamburg, München und Frankfurt/Main aus.
Gestiegen sei des Weiteren die Anzahl der Haushalte, die beim Immobilienkauf höchstens 10 Prozent Eigenkapital aufbringen wollen. Letzten Endes sei auch die Bereitschaft gestiegen, sich mit viel höheren Geldschulden zu belasten. Zum Ende 2012 seien zahlreiche potenzielle Immobilienkäufer bereit, sich um das 70-Fache des Monatseinkommens zu verschulden. Zwei Jahre zuvor habe dieses Verhältnis bei dem 50-fachen Wert gelegen.