Das Jahr 2018 steht vor der Tür. Wir wagen einen ganz speziellen Ausblick für Bauherren, Käufer und Immobilienbesitzer. Wie könnte die Bauzinsen Entwicklung 2018 verlaufen? Was sind die maßgeblichen Trends? Sind höhere oder niedrigere Zinsen wahrscheinlich?
Zunächst ein Blick auf den Status Quo: Die Bauzinsen Entwicklung 2017 hat an dem niedrigen Zinsniveau nicht viel geändert. Die Zinsen starteten niedrig ins abgelaufene Jahr und bewegten sich nur unwesentlich und in einer engen Spanne.
Bauzinsen Entwicklung 2018 – Die EZB lässt Schleusen geöffnet
Zu den wichtigsten Akteuren für die Bauzinsen Entwicklung 2018 gehört wie schon in den Vorjahren die Europäische Zentralbank (EZB). Die Gretchenfrage lautet: Kommt die Zinswende in 2018, oder kommt sie nicht?
In den vergangenen Jahren hat die EZB die Bauzinsen Entwicklung maßgeblich durch Aktivitäten am Anleihemarkt geprägt. Die Notenbank kauft seit geraumer Zeit Schuldverschreibungen und treibt damit deren Kurse nach oben.
Steigende Kurse sind bei Anleihen gleichbedeutend mit sinkenden Zinsen.
Im Oktober 2017 kündigten die Währungshüter Änderungen am Anleihekaufprogramm an. Ab Januar 2018 sinkt das monatliche Volumen der Käufe von zuvor 60 Mrd. EUR auf fortan 30 Mrd. EUR. Kann diese Verringerung die Bauzinsen Entwicklung 2018 umkehren?
Wahrscheinlich nicht. Erstens fällt die Verringerung kaum ins Gewicht, da die EZB schon einen wesentlichen Teil der umlaufenden Anleihen erworben hat. Die Nettozukäufe im Jahr 2018 – bis zum vorgesehenen Ende des Programms im September werden 270 Mrd. EUR neu in den Markt gepumpt – werden die absehbare Nettoneuverschuldung der Eurozone übersteigen. Impulse für steigende Zinsen entstehen so nicht.
Zweitens wird die EZB das Programm verlängern und ausweiten, wenn sich Konjunktur und Inflationsrate nicht so entwickeln wie erhofft. Die EZB hält die Inflationsrate in der Währungsunion noch immer für zu niedrig.
Die meisten Experten gehen davon aus, dass selbst bei einer Teuerungsrate nahe zwei Prozent – das entspricht dem mittelfristigen Inflationsziel der EZB – noch für einen längeren Zeitraum an der lockeren Geldpolitik festgehalten wird.
Da die EZB Anleihen aus verschiedenen Laufzeitbereichen kauft, wird sich 2018 auch ein weiterer, für Kreditnehmer sehr günstiger Trend fortsetzen: Die Zuschläge für längere Laufzeiten sind niedrig und bleiben es auch. Für einen Kredit mit 30 Jahren Laufzeit müssen Kreditnehmer weniger als 50 Basispunkte Aufschlag gegenüber 20 Jahren Laufzeit zahlen.
Politische Unsicherheiten: Die EZB wird an ihrem Kurs festhalten
Es ist deshalb sehr unwahrscheinlich, dass sich am Zinsniveau am Anleihemarkt in diesem Jahr etwas Wesentliches ändern wird. Das gilt nicht nur trotz, sondern gerade auch wegen der vielfältigen politischen Risiken, mit denen Europa zu kämpfen hat.
Viele Kommentatoren sehen in den unsicheren Regierungsverhältnissen in Deutschland, Spanien und Italien und den vielen Veränderungen der politischen Landschaft in anderen Ländern das Risiko für eine steigende Bauzinsen Entwicklung 2018.
Tatsächlich haben diese Entwicklungen das Potenzial, auch die Zinslandschaft irgendwann grundlegend zu verändern. Im Hinblick auf das beginnende Jahr wirken diese politischen Faktoren jedoch absehbar konservierend: Je mehr Unsicherheit im Markt ist, desto konsequenter wird die EZB an ihrem Kurs festhalten.
Zinswende in den USA – Auswirkungen auch auf Bauzinsen in Europa?
In den USA ändert sich das Zinsniveau: Nachdem die US-Notenbank Federal Reserve Ende 2016 die Zinswende eingeleitet hatte, notiert der Leitzins mittlerweile wieder bei 1,25 bis 1,50 Prozent.
Für das Jahr 2018 werden mehrere Zinserhöhungen erwartet. Die langfristigen Zinssätze am Anleihemarkt liegen in den USA bereits deutlich höher als noch 2016. Das Zinsniveau wird weiter steigen, wenn sich die Zinserwartungen verfestigen und schon für das erste Halbjahr 2020 wieder Leitzinsen jenseits der Marke von drei Prozent erwartet werden.
Die zentrale Frage lautet: Wird sich die Zinswende in den USA auf die Bauzinsen Entwicklung 2018 in Europa auswirken? Die wahrscheinliche Antwort: Nein. Der Grund liegt auf der Hand. Ein steigendes Zinsgefälle zwischen Nordamerika und Europa wird auf mittlere Sicht zu einem sinkenden Euro-Wechselkurs führen.
Das hat Nachteile für Konsumenten, ist aber wirtschaftspolitisch durchaus gewollt, weil die Exporte stimuliert werden. Handlungsdruck im Hinblick auf den Devisenmarkt wird sich im beginnenden Jahr jedenfalls nicht aufbauen.
Die Immobilienpreise steigen nicht mehr so stark
Neben der Bauzinsen Entwicklung 2018 ist auch die Entwicklung der Immobilienpreise für Bauherren und Käufer interessant. Die niedrigen Zinsen haben maßgeblich zur Preissteigerungswelle auf dem deutschen Immobilienmarkt beigetragen.
Diese Welle dauert nun schon zehn Jahre und damit länger als üblich an. Die Bundesbank hält die Preise in den Städten für um 15 bis 30 Prozent zu hoch, will aber dennoch keine generelle Immobilienblase sehen.
Die meisten Beobachter erwarten für 2018 einen weiteren Anstieg der Preise, gehen aber von einem Nachlassen der Dynamik aus. Als Gründe dafür werden die im Vergleich zu den Vorjahren geringere Zuwanderung, ein stärkerer Neubau und das bereits hohe Niveau der Preise genannt. Der Neubau wird auf 320.000 Einheiten nach 278.000 Einheiten in 2017 ansteigen. Benötigt würden allerdings 400.000 Wohnungen.
Wie schon in den Vorjahren wird die Preisentwicklung deshalb absehbar heterogen verlaufen. In den Städten bleibt die Nachfrage hoch, während auf dem Land in strukturschwachen Regionen sogar sinkende Preise beobachtet werden. In dieselbe Richtung wirkt das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt: Käufer aus Asien, Nahost oder Nordamerika stoßen in den Metropolen auf ein enges Angebot.
Die Wirtschaftspolitik bleibt 2018 wirkungslos
Politische Impulse sind für die Bauzinsen Entwicklung 2018 und den Immobilienmarkt allgemein nicht zu erwarten. Die Regierungsbildung in Berlin gestaltet sich absehbar schwierig; eine handlungsfähige Regierung steht möglicherweise erst im Mai bereit – oder noch deutlich später, sollte es Neuwahlen geben.
Dass noch im Jahr 2018 Gesetze mit Wirkung auf den Immobilienmarkt in Kraft treten, erscheint sehr unwahrscheinlich. Im Raum stehen z. B. Baukindergeld, sozialer Wohnungsbau und eine Senkung der Grunderwerbssteuern durch die Bundesländer.
Eine solche Steuersenkung wäre sehr wahrscheinlich nur in Kombination mit Mittelzuweisungen durch den Bund durchsetzbar. Die Grunderwerbssteuern sind in einigen Ländern seit der Übertragung vor zehn Jahren auf bis 6,5 Prozent gestiegen. Als die Steuer noch durch den Bund erhoben wurde, lag sie einheitlich bei 3,5 Prozent.
Fazit zu den Bauzinsen 2018
Die Bauzinsen Entwicklung 2018 wird absehbar durch die Faktoren bestimmt, die auch in den letzten Jahren maßgeblich waren.
Die politischen Unsicherheiten werden die Währungshüter sogar darin bekräftigen, am lockeren Kurs festzuhalten. Von der Wirtschaftspolitik sind keine Impulse zu erwarten. Die Immobilienpreise werden weiter steigen – jedoch nicht so schnell wie zuletzt.