Bauzinsen Umschuldung berechnen – anders als die Anleger, die wegen der aktuell extrem niedrigen Bauzinsen bitter enttäuscht sind, frohlocken alle, die ausgerechnet heute Baukredite brauchen. Denn so billig wie zurzeit war Immobilienfinanzierung in Deutschland noch nie. Zum Beispiel sind Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren für unglaubliche 2,6 Prozent zu haben. Die Baubranche und der Immobilienmarkt boomen. Auch derjenige, der vor fünf Jahren einen Immobilienkredit mit einer 10-jährigen Zinsbindung aufgenommen und mehr als fünf Prozent Zinsen zu bezahlen hat, spielt mit dem Gedanken, an der Tiefzinsphase zu profitieren, indem er eine Umschuldung vornimmt.

Doch eine Umschuldung lohnt bei dem Zinstief nur unter bestimmten Voraussetzungen. Da es dabei um die Ablösung eines Altkredites geht, muss in erster Linie der Kreditgeber mitspielen. Generell hält sich die Bereitschaft der Geldgeber in diesem Fall in Grenzen. Aus deren Sicht ist es einfach nachvollziehbar. Denn für eine Bank ist es attraktiver, einen alten Immobilienkredit weiter laufen zu lassen, anstatt einen neuen zu vergeben. Bekanntlich verlangen die Kreditinstitute bei vorzeitigen Kreditablösungen Vorfälligkeitsentschädigungen. Bei einer kurzen Restlaufzeit und einer geringen Restschuld sieht die Chance, sich mit der Bank zu einigen, einigermaßen gut aus.
 

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Die beste Lösung fürs Bauzinse Umschulden ist mit der Bank gemeinsam zu finden

Im Prinzip richtet sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die einem Kreditinstitut zusteht, an der Zinsdifferenz zwischen dem Altkredit und den Chancen, die er hat, die ihm dabei entstehenden Verluste auszugleichen. Beim heutigen Tiefzinsstand sind für die Berechnung der Entschädigung relativ hohe Zinsdifferenzen zu beachten. Allgemein betrachtet sind demnach Umschuldungen derzeit – nicht trotz, sondern gerade wegen der Tiefzinsphase – nicht sinnvoll, da sie kaum attraktiv sind. Hinzu kommt, dass jede Bank ihre eigenen Vorstellungen hat, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Die Lösung kann mit der Bank gemeinsam gesucht werden.

Gute Alternativen zur Umschuldung

Zur Ablösung oder Umschuldung eines teueren Immobilienkredites gibt es allerdings Alternativen. Diese sind in der Regel im jeweiligen Kreditvertrag exakt definiert und gegebenenfalls kostengünstiger oder sogar kostenlos. Dazu gehören vor allem die Sondertilgungsrechte. Wer diese in Anspruch nimmt, senkt schneller seine Restschuld und wird früher schuldenfrei. Eine zweite Möglichkeit, seine Zinslast zu senken, ist, den anfänglichen Tilgungssatz zu erhöhen. Dieses ist in einem guten Kreditvertrag klar definiert und räumt dem Kreditnehmer das Recht ein, den Schritt nach Bedarf auch zu tun. Sinnvoll ist hierfür eine Anfrage bei dem finanzierenden Kreditgeber.

Eine Möglichkeit, am aktuellen Zinstief zu profitieren, ist, sich um ein Forward-Darlehen zu bemühen. Bei dieser Art Immobilienkredit handelt es sich um ein Baudarlehen, das heute abgeschlossen werden kann, um zu einem späteren Zeitpunkt als Anschlussfinanzierung eingesetzt zu werden. Der Vorteil dabei ist, dass die Zinsen zu den momentan günstigen Konditionen festgesetzt werden. Zwar ist dafür bis zum Auszahlungstermin ein Zinsaufschlag zu leisten. Allerdings ist dieser sehr gering, sodass diese Lösung sich unter dem Strich als sehr attraktiv erweisen kann. Manche Banken bieten Forward-Darlehen (bis zu 18 Monaten im Voraus) sogar ohne Zinsaufschlag an.

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